Het uitkopen van een ex-partner met de forse overwaarde op het huis of financieren van een nieuwe, eigen woning na de scheiding is in de huidige woningmarkt een flinke uitdaging. Tegenwoordig wordt dit regelmatig opgelost door middel van een zogenoemde vriendenhypotheek of familiebankhypotheek. Door een recente publicatie is duidelijk geworden dat er strengere maatregelen zijn bij een (hypotheek)lening tussen ex-partners of bijvoorbeeld ouders en kinderen (familiebank).
Hypotheek zonder bank: familiehypotheek of vriendenhypotheek
De familiehypotheek is al een tijd een bekend verschijnsel op de huizenmarkt. De populariteit groeit in tijden van schaarste van woonruimte en vanwege de overwaarde problematiek maken ex-partners regelmatig gebruik van deze aantrekkelijke constructie om geld van elkaar te lenen, zodat de blijvende partner in de woning te kunnen blijven wonen (en dan de ander kan worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid of een kans op een nieuw huis te verzilveren.
Mogelijk kan men moeilijk aan een hypotheek komen. Ook kan het zo zijn dat de hypotheek bij een traditionele geldverstrekker kan worden aangevuld met een dergelijke hypothecaire lening. Het is een optie om wellicht minder rente te betalen (met of zonder schenking). Ook voor de particuliere verstrekker van de lening kan het gunstig uitpakken. Het geld levert namelijk door het uit te lenen meer op dan wanneer het staat te verdampen op een bankrekening met negatieve rente. Zelfs op een reguliere spaarrekening valt tegenwoordig weinig rendement te behalen. Vandaar dat particulieren steeds vaker elkaar helpen door zonder bank met elkaar samen te werken. De een ontvangt rente en rendement, de ander ontvangt een lening.
Lening van ex-partner fiscaal aftrekbaar
Wanneer de hypotheek volgens de regels netjes op papier is gezet en voor een eigen woning wordt gebruikt, is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar. De hypotheek valt dan namelijk in box 1. Wanneer u hypotheekrenteaftrek wilt genieten, moet u uw hypotheek in maximaal 30 jaar volledig aflossen. Daarom kiezen mensen bij een nieuwe hypotheek meestal een looptijd van 30 jaar. Heeft u al eerder een hypotheek gehad, brengt u die jaren met eerder genoten aftrek in mindering op uw nieuwe hypotheek.
Het is fiscaal aantrekkelijk om de rente zo hoog mogelijk af te spreken. Dat klinkt misschien vreemd. Een belangrijke voorwaarde hierbij is dat de rente ‘zakelijk’ is vastgesteld. Over wat dat precies inhoudt, wordt regelmatig met de Belastingdienst gediscussieerd. Er worden over dit onderwerp zelfs regelmatig rechtszaken gevoerd.
Hoogste en laagste toegestane hypotheekrente onderlinge hypotheek
In de praktijk wordt er vaak aangehaakt bij de rente die door commerciële aanbieders worden gehanteerd. Hierbij is het goed om een bepaalde marge toe te staan. Het risico wat de ex-partner of andere verstrekker van de hypotheek loopt, speelt ook een belangrijke rol. Vanuit deze achtergrond is het ook redelijk om een hogere rente te gebruiken. Daarom wordt er vaak gekozen voor een opslag van 25% op de gebruikelijke hypotheekrente. Anders zou een onderlinge hypotheek misbruikt kunnen worden om te schenken zonder hiervoor belasting te betalen. Een hypotheekrente is zakelijk als de rente niet meer dan 25% lager is dan bij commerciële hypotheekverstrekkers. De rente bij een onderlinge hypotheek mag niet hoger zijn dan 25% boven het tarief van traditionele aanbieders, zoals banken, verzekeraars en regiepartijen. Zo voorkomt de Belastingdienst misbruik van hypotheekrenteaftrek. Het is ook mogelijk om een afsluitprovisie af te spreken. Bij het aangaan van de hypotheek werd dit bedrag aan afsluitkosten vaak terug geschonken.
In het besluit van de staatssecretaris van 21 april 2021 staan een aantal interessante standpunten over de onderlinge hypotheek en familiebank. Hierdoor is het duidelijker geworden hoe de Belastingdienst tegen deze constructies tussen consumenten aankijkt.
- Een lagere hypotheekrente dan die door traditionele geldverstrekkers wordt gehanteerd is meestal geen probleem. Er is namelijk een belang van de particuliere financier om een hogere rente te verkrijgen dan de (negatieve) spaarrente.
- In het besluit wordt duidelijk dat er afstand wordt genomen van de standaard rente van 6% uit artikel 10 van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956.
- Als het duidelijk is, dat de betaalde rente wordt voldaan uit de verstrekte schenking, dan is geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.
- De bovengenoemde marge van 25 procent gaat helaas omlaag. Het alternatief op de oude tolerantiemarge is dat er een opslag van 0,2% wordt toegestaan. Deze opslag wordt in de commerciële hypotheekmarkt vaker gehanteerd. Bijvoorbeeld als opslag bij aflossingsvrije hypotheken. Mocht er een risico bestaan dat de lener zijn of haar verplichtingen niet kan voldoen of dat er meer risico aan het verstrekken van de lening kleeft, of wanneer er geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd door de lening te laten vastleggen bij de notaris in de vorm van een hypotheekakte, is dit allemaal geen reden om een hogere rente over een te komen. Wat een zakelijke of marktconforme rente is, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden, zoals het risicoprofiel en zekerheden.
- Voor het kunnen berekenen van een afsluitprovisie en de fiscale aftrekbaarheid van deze kosten wordt dit alleen mogelijk als de kosten ook echt zijn gemaakt.